AMMINISTRAZIONE CONDOMINIO - D.LgS. 626/94
 
ADEGUAMENTO DEI CONDOMINI ALLA LEGGE "626/94"

QUALI SONO GLI OBBLIGHI DI SICUREZZA GRAVANTI
SULL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?

MAGGIORI RESPONSABILITÀ PER L'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE.
La legge n. 626 del 19.9.1994, che fa proprie otto direttive CEE, rivoluziona profondamente il vecchio sistema normativo, basato ancora sui decreti degli anni ’50 (in particolare il D.P.R. n. 547 del 1955 e il D.P.R. n. 303 del 1956).
La problematica sollevata attiene ad almeno tre profili di valutazione: la TUTELA DELLE CONDIZIONI DI LAVORO, la TUTELA DELLA SICUREZZA DEGLI ABITANTI DEL CONDOMINIO, la TUTELA DELLA SICUREZZA DELLA POPOLAZIONE RESIDENTE E DELL'AMBIENTE.
Per quanto attiene al primo profilo, vi è da dire che l'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO è il soggetto riconducibile alla figura del DATORE DI LAVORO : ciò, del resto, è stato espressamente riconosciuto anche dalla Circolare esplicativa del Ministero del lavoro 5 marzo 1997, n. 28 (punto 1: "il datore di lavoro nei condomini va individuato nella persona dell'amministratore condominiale pro-tempore").
Peraltro l'equiparazione Amministratore di Condominio-Datore di Lavoro presuppone che questi abbia, alle sue dipendenze, lavoratori subordinati: e tali sono non soltanto quelli stricto sensu intesi, secondo la definizione che ne dà l'art. 2, comma 1, lett. b) del D.Lgs. n. 626/1994, ma anche - e ordinariamente, alla luce dell'esperienza concreta - i lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato. Sul tema specifico, la circolare esplicativa del Ministero del lavoro 5 marzo 1998, n. 30 ha poi stabilito (punto 2) che con la locuzione "lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato" si deve far riferimento, oltre che ai portieri, anche "a tutti i lavoratori subordinati che prestino la loro attività nell'ambito di un condominio, con mansioni affini a quelle dei portieri" (ad esempio, nel disimpegno del servizio di pulizia-scale, o di quello di giardinaggio, ecc.). La citata circolare ha ulteriormente chiarito che restano ovviamente esclusi dalla categoria dei portieri-lavoratori subordinati tutti coloro che "prestino la loro attività con contratto di lavoro autonomo", e cioè a norma degli art. 2222 e seguenti del codice civile (valendo in tal caso a CARICO DELL'AMMINISTRATORE GLI OBBLIGHI DI CUI ALL'ART. 7 DEL D.LGS. N. 626/1994, ovvero quelli generali del neminem laedere, facenti capo al profilo di responsabilità extracontrattuale di cui agli artt. 2043 e ss. c.c.).
In più circolari vengono richiamati i PRINCIPALI OBBLIGHI imposti nei riguardi dei dipendenti, siano essi lavoratori subordinati con rapporto contrattuale privato di portierato (art. 1, comma 3 del DLgs 626/94) che lavoratori subordinati con mansioni affini (Circolare 5 marzo 1998), nei riguardi delle ditte appaltatrici o prestatori d’opera (art. 7 del DLgs 626/94) e nei riguardi delle persone (D.P.R. 37/98 e D.M. 10/3/98).
Tali Obblighi, riferiti ai volumi tecnici e le parti comuni, sono :
Individuazione dei Rischi Specifici.
Adeguamento alle Norme di Sicurezza per Impianti,
Attrezzature e Luoghi di Lavoro.
nformazione e Formazione dei Dipendenti.
Attuazione degli Obblighi previsti nei casi di affidamento di lavori all’interno del Condominio a Ditte Appaltatrici e/o Prestatori d’Opera
Misure di sicurezza antincendio: CPI, mezzi estinguenti, vie di esodo, cartellonistica, gestione emergenze ed evacuazione.
La legge 626/94 prevede un severo sistema di SANZIONI PECUNIARIE e in presenza di gravi inosservanze SANZIONI PENALI, fino ad arrivare all’arresto.
La soluzione di tali problemi richiede COMPETENZE TECNICHE e LEGISLATIVE.
Nell'ipotesi della presenza, nel Condominio, di aree di subordinazione convenzionale, faranno capo all'Amministratore Condominiale tutti gli obblighi previsti per il datore di lavoro (adattati, ovviamente, alla realtà del Condominio).

Per quanto attiene al secondo profilo (TUTELA DELLA SICUREZZA DEGLI ABITANTI DEL CONDOMINIO), l'Amministratore di Condominio dovrà curare il rispetto della NORMATIVA TECNICA E LEGISLATIVA IN MATERIA DI SICUREZZA DEGLI IMPIANTI PRESENTI (elettrici, termici, etc.), curando i rapporti con le ditte incaricate dell'installazione e/o della manutenzione degli stessi, nonché con gli Enti e le Istituzioni competenti (per Cass. pen., sez. III, 14 aprile 1976, Zucca, fa capo all'Amministratore del Condominio l'OBBLIGO, sanzionato penalmente, di denunciare al comando provinciale dei vigili del fuoco la installazione dell'impianto di riscaldamento al fine di consentire il collaudo dell'impianto stesso). La violazione di questi obblighi può essere fonte sia di RESPONSABILITÀ CIVILE (di natura contrattuale nei confronti del Condominio, di natura extracontrattuale nei confronti dei terzi danneggiati), sia di RESPONSABILITÀ PENALE nel caso dell'insorgere di una situazione di pericolo.
Per quanto attiene al terzo profilo (TUTELA DELLA SICUREZZA DELLA POPOLAZIONE RESIDENTE E DELL'AMBIENTE), sia nell'ipotesi in cui l'Amministratore di Condominio sarà a lui riferibile il dovere di rispetto della salute della popolazione e dell'integrità dell'ambiente esterno. Ciò gli compete, se sia datore di lavoro, in base ad alcune esplicite previsioni del D.Lgs. n. 626/1994 [in particolare gli artt. art. 2, comma 1, lett. g) e art. 4, comma 5, lett. n)]; e, più in generale e in ogni caso, in base al già citato obbligo-principio del neminem laedere di cui all'art. 2043 del codice civile.
 
 
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